Slimmer met vastgoed

Op 6, 7 en 14 april vonden drie regiobijeenkomsten plaats onder de titel 'Slimmer met vastgoed'. Het gepresenteerde palet van oplossingsrichtingen bleek rijk, divers en soms hapklaar.

Hoe kunnen gemeenten de sociale opgave accommoderen in tijden van bezuinigingen? Met die vraag in het achterhoofd hebben FAMO, BNG en Bouwstenen voor Sociaal een serie bijeenkomsten georganiseerd die door meer dan 100 professionals, overwegend afkomstig van gemeenten, zijn bezocht. Hier volgt een impressie.

Wat vindt de politiek?

Tijdens elk van de drie bijeenkomsten kreeg een bestuurder de ruimte om zijn visie op maatschappelijk vastgoed te geven. Raymon De Prez, wethouder te Delft, benadrukte dat de gemeente haar verantwoordelijkheden duidelijker moet beleggen. Wat doet de gemeente zelf en wat niet? Als gemeente moet je durven kiezen in deze tijden van bezuinigingen. Delft heeft gekozen voor jeugd, hulpbehoevende ouderen en de zeer kwetsbaren in de samenleving. Die keuze is uitgewerkt naar het maatschappelijk vastgoed. Een flink aantal panden zal in dat kader worden afgestoten. Opvallend is dat de TU Delft, de grote bondgenoot van de stad, geïnteresseerd is om een aantal van deze panden te verwerven (o.a voor startende ondernemers).

'Waarom niet huren?' stelde Victor Everhardt, wethouder van de gemeente Utrecht. Maatschappelijk vastgoed is immers een middel, meer niet. Belangrijker dan het eigendom is het beheer van maatschappelijk vastgoed. Dat dient goed geregeld te worden; daar zitten in de praktijk de echte knelpunten. Gemeente Utrecht doet dat beheer gedeeltelijk zelf. Everhardt ging vervolgens in op het Makelpunt Utrecht, een 'loket' voor het matchen van de sociale vraag en aanbod van ruimte. Sinds de oprichting - begin 2010 - heeft het makelpunt 160 succesvolle matches gemaakt zoals flamenco-les in een integratiecentrum en kunstuitleen bij een zorgcentrum. Het Utrechtse Makelpunt is vooralsnog kleinschalig van opzet. Utrecht bouwt haar makelpunt gedoseerd uit. In samenwerking met Utrecht is overigens ook een landelijk initiatief voor Lokale Makelpunten genomen.

Jan Hoek, gemeenteraadslid in Amsterdam (GroenLinks), pleitte voor het verkopen van maatschappelijk vastgoed aan corporaties teneinde de opbrengst daarvan weer in de wijk terug te kunnen pompen. Dit heeft hij in de praktijk gebracht in de Indische Buurt te Amsterdam ten tijde van zijn functie als stadsdeelwethouder in Zeeburg. Met de drie lokaal werkzame corporaties heeft hij daarvoor een deal gesloten. Geregeld kreeg hij het argument te horen dat als de gemeente het bezit van het vastgoed opgeeft, de mogelijkheid tot sturing vervalt. Jan Hoek stelde echter dat het gunstig is op die manier corporaties aan je te binden. Via een borgingsovereenkomst is de sociale functionaliteit van het vastgoed op portefeuilleniveau veilig gesteld. Jan Hoek was duidelijk over de rol van de gemeente bij vastgoed: "Hoeveel verstand van vastgoed ambtenaren individueel ook hebben, je hebt als gemeente te weinig kritische massa om daar op lange termijn een succes van te maken."

Manier van (be)sturen

Rode draad die door de 'bestuurlijke' bijdragen heen liep was het beter gebruik maken van de energie en ambities van je partners. "Ga het niet allemaal zelf doen; geef anderen meer ruimte". Gespreksleider Marc van Leent reikte de bezoekers een referentiekader (zie sheet 3) aan waarmee verschillende manieren van (be)sturen onderscheiden kunnen worden; stuur je via het subsidiëren van vastgoed of via het subsidiëren van het gebruik; organsieer je het vastgoed 'van je af 'of 'naar je toe'. Verschillende experts presenteerden vervolgens modellen en werkwijzen die met deze sturingsprincipes samenhingen.

Experts aan het woord

Tijdens regiobijeenkomst kwamen de volgende experts aan het woord:

• Frits Hildebrand van BNG Advies, over hoe gemeenten de sociale opgave kunnen accommoderen in tijden van bezuinigingen. Er valt winst te behalen door het beter afstemmen van vraag en aanbod, tussen zelfbeheer en beheer door derden. Denk in scenario's en weeg af. Financiering via de 'algemene dienst' is goedkoop, maar er zijn beslist alternatieven.
• Op één van die alternatieven gingen Gabriel de Groot en Caspar Boendermaker, ook BNG Advies, nader in. BNG heeft een simulatiegame ontwikkeld om meer gevoel te krijgen bij het integraal uitbesteden van ontwikkeling en exploitatie voor bijvoorbeeld 30 jaar. Ook wel aangeduid als Design Build Finance Maintain & Operate. (DBFMO). Wat gebeurt er bij onverwachte gebeurtenissen als brand of excessief energieverbruik. Hoe komen partijen dan tegenover elkaar te staan?
• Adel Faltas van gemeente Deventer, besteedde aandacht aan de dorpshuisontwikkeling in Schalkhaar. Dat deed hij in de vorm van een heuse dorpskroniek. De gemeente Deventer heeft in dit dorp het maatschappelijk vastgoed 'van zich af' georganiseerd. Op het eerste gezicht succesvol. Maar houdt dit stand? Als het mis gaat komen partijen altijd weer bij de gemeente uit.
• In samenwerking met de TU Delft heeft bbn adviseurs een instrument ontwikkeld voor strategisch portefeuillemanagement, het zogenaamde MVM-model. Rinald van der Wal schetste een systematiek waarmee gemeenten greep kunnen krijgen op de performance van objecten. Een soort APK voor vastgoed.
• Cor Schaaij was in Amsterdam Zeeburg de gemeentelijk procesmanager van de verkoop van maatschappelijk vastgoed aan drie aldaar werkzame corporaties. Hoe is deze deal tot stand gekomen en hoe wordt de maatschappelijke functie geborgd?
• Bij Patrick de Kort en Walter Rozendaal van het Instituut voor VastgoedManagement, stond bewustzijn en professionaliteit van gemeentelijk vastgoedmanagement centraal. Voordat je vastgoed kunt 'uitbesteden', moet je weten waar je als gemeente staat. Aan het eind presenteerden zij de Toolbox Maatschappelijk vastgoed en de startbijeenkomst daarvoor op 20 mei aanstaande.

Kan er, alles overziend, een centrale conclusie uit de drie regiobijeenkomsten getrokken worden? Er is naar voren gekomen dat het palet van 'slimmer met vastgoed' rijk, divers en soms hapklaar is. Je kan er morgen mee aan de slag. Eén ding werd daarbij overduidelijk. Als gemeente moet je wel weten waar je staat en wat je wilt. Die vraag gaat in wezen niet over vastgoed maar over voorzieningen.

Zie hier programma en sprekers van de regiobijeenkomsten.