Op 14 februari 2013 komen de chefs vastgoed bijeen in de Verkade fabriek in Den Bosch; een culturele hotspot die goed draait (met subsidie). Na de heerlijke broodjes krijgen we ook nog een mooie rondleiding door de sigarenfabriek van Willem II. Bedankt Den Bosch.
Het wordt een prima bijeenkomst (veel 8-en in de beoordeling) met bekende en nieuwe chefs (o.a. uit krimpgebieden). Wel wordt de groep wat groot. Dat is enerzijds mooi (veel geluiden, samen komen we vooruit), maar het vergt ook exta aandacht wat betreft de werkvorm. In zo'n grote groep komt de praktische vertaling een beetje in de knel. Wordt door Bouwstenen opgepakt.
Wat is leegstand en hoe groot is die
We spreken met elkaar over de definities van leegstand. Deze wordt verder ingekleurd (zie de bijgewerkte definitie). Paar noties over de omvang:
- Er is geen leegstand voor de vastgoedafdeling als het pand wordt verhuurd/in gebruik is.
- Uit de mini-enquete (alleen voor chefs) blijkt dat de leegstandspercentages erg uiteen lopen (van 1% tot 30%). Gemiddeld 9% leegstand en 6% onderbezet.
- Hoe langer een pand (zichtbaar) leeg staat, hoe meer partijen hierop aanspraak proberen te maken als (gratis) gebruiker. Ook de politieke druk het in gebruik te geven neemt toe (kan gewenst zijn).
- Financiële leegstand (ook wel huurderving genoemd) is meestal niet inzichtelijk.
- De landelijke cijfers rond het leegstandsrisico in de toekomst (-25% over 15 jaar) zijn niet 1 op 1 naar een gemeente te vertalen. En de partners van Bouwstenen zijn niet representatief voor het landelijk beeld (veelal geen krimpgemeente, portefeuille op orde).
- De ruimtelijke consequenties van bevolkingsdaling en het nieuwe beleid rond zorg zijn nog niet precies helder. Gemeenten zijn hier geen eigenaar van. Wel ontstaat steeds meer beeld van de leegstand onder huurders, waaronder kinderopvang.
Oplossingrichtingen
Paar noties:
- Een veel gehoorde stategie om te bezuinigen en leegstand te voorkomen is concentreren en verkopen of slopen. Gaande het gesprek komen ook andere strategieën langs; nog niet echt op portefeuilleniveau (de één kan de ander leegtrekken) en nog geen strategieën in samenhang met de portefeuilles van andere vastgoedeigenaren en de afdeling economische zaken van de gemeente.
- Ook wordt gewerkt en gesproken over erfpachtconstructies, anti-speculatiebedingen, maatschappelijke overname en tegenprestaties in de vorm van maatschappelijk rendement (nog geen handhaving/verrekening bekend), stadsloodsen, makelpunten, kaarten met leegstand er op, klusvastgoed en regelvrije zones.
- Herontwikkelen/bestemmingswijziging voor verkoop komt weinig voor; is complex, duurt lang en ligt gevoelig als publieke partij (terwijl van de vastgoedafdeling meestal wordt verwacht dat ze als private partij opereren). Eén gemeente vraagt extra geld als bestemmingsplan na verkoop wordt gewijzigd.
- Slopen (bouwrijp maken in afwachting tot betere tijden) Komt niet veel voor en wordt soms gefinancierd uit de reserves van de vastgoedafdeling.
- De boekwaarde van maatschappelijk vastgoed is regelmatig hoger dan de huidige marktwaarde. Afschrijven op grond is inmiddels een bekend verschijnsel maar in het maatschappelijk vastgoed nog niet. Het goed waarderen is zowiezo lastig bij maatschappelijk vastgoed.
- Gebiedsontwikkeling loopt niet meer. Met het vastgoed kan je nog wel eens een ontwikkeling los trekken.
Vervolgacties
In Bouwstenen-verband is een werkgroep rond het wegwerken van de overmaat actief. Het actielijstje wordt aangevuld.
Komende periode gaan de chefs:
- vastgoedmanagementsystemen vergelijken (voorbereiding met Joyce, Dordrecht);
- houvast voor waardebenadering zoeken (voorbereiding met Jan, Enschede);
- na of we de spelregels voor vastgoedmanagement kunnen veralgemeniseren (voorbereiding met Willem en met de spelregels van Breda als vertrekpunt)
Steeds werken aan duidelijke definities, bijvoorbeeld per bijeenkomst de definities waarover gesproken wordt scherp krijgen, zoals nu rond leegstand.
Andere thema's, waaronder het mengen van publiek-privaat, overheveling buitenonderhoud en het wegwerken van de overmaat worden in werkgroep-verband opgepakt. Ingrid gaat nog in gesprek met IVGM (Patrick en Walter) over hun tweejaarlijkse benchmark en na de verkiezingen nodigen we de nieuwe wethouders uit voor het bestuurlijk netwerk.
